[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산 강의 자기계발 챌린지 25회차 미션

2020.06.18

DAY-25

 

재건축, 재개발의 차이점

우선 재건축은 조합설립에 동의해야하며 미동의 할 경우 청산대상이 되지만 재개발의 경우 조합설립 동의 여부와 관계없이 조합설립과 동시에 조합원이 된다. 또한 재건축은 건물과 토지를 모두 소유해야 하지만 재개발은 건물 토지 중 하나만 소유해도 된다.
재건축의 경우에는 기반시설이 비교적 잘 갖춰져 있는 상태에서 건물만 재건축을 하지만 재개발은 주변 시설부터 상하수도까지 모두 노후 등의 문제로 모두 개발하기 때문에 조합원 자격에서 차이가 있다. 같은 이유로 기반시설의 기부채납이 재건축보다 재개발이 많은 편이다.
재건축은 사익 목적이 강하고, 재개발은 공익 목적이 강하다. 때문에 재개발의 경우 세입자의 주거이주비 및 상가영업보상비를 지급해야한다. 현금청산을 할 경우 재건축은 시세기준으로 금액을 결정하고, 재개발은 감정평가액을 기준으로 금액을 결정한다.

 

조합원 자격
조합원 자격의 원칙은 정비사업의 조합원은 토지 등을 소유한자이다. (재건축사업의 경우 재건축사업에 동의한 자) 그러나 조합원 자격에는 좀더 복잡한 경우들이 있다.
예를들어 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 경우가 있다. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러명의 공유에 속할 때, 여러명의 토지 등 소유자가 1세대에 속할 때에는 1명만 대표로 조합원이 된다.
그리고 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발 사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매,증여) 한 자는 조합원이 될 수 없다. (단, 상속이나 이혼으로 인한 양도,양수의 경우는 제외)

조합원 자격 부분은.. 사실 잘 이해가 안된다. ㅠㅠㅠㅠ 소유자랑 조합원의 관계가 생각보다 복잡한 느낌? ㅠㅠㅠ 이 부분은 나중에 판서 등을 통해서 다시 확인해야겠다.

 

단계별 체크할 사항

- 조합설립인가 단계
개발 초기단계로 사업지속 여부나, 사업기간 등을 정확하게 알 수 없어 투자 수요가 적다.
조합설립인가 동의를 수월하게 받기 위해 건축비용이나 대여금이자와 같은 사업비용을 줄이고 일반분양가격을 높게 계산하는 경우가 있으므로 조합원설립총회 때 배포하는 안내책자를 유심히 살펴보고 주변 개발단지와 비교해볼 필요가 있다.

- 사업시행인가 단계
건축 세대수, 소형주택 세대수, 임대주택 세대수 등을 알 수 있는 단계이다.
어느 정도 수익성을 예측할 수 있기 때문에 투자자 수요가 많아지기 시작하는 단계이다.

- 사업시행인가 이후 조합원 분양신청 전
분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세서가 나오며 사업시행계획인가의 고시 날을 기준으로한 평가금액, 분양대상자별 분담금의 추산액, 분양신청기간 등을 파악 할 수 있다.

- 관리처분인가 단계
조합원분양신청을 마친 후 이므로 구체적인 사업성이 나오는 시기이다. 안전하고 투자기간이 짧기 때문에 투자수요가 많고 프리미엄도 많이 붙여 투자금액 역시 많이 필요하다. 그러나 이 단계도 일반분양 단계가 아니기 때문에 일반분양 때 부동산시장 분위기에 따라 분양가격에 변동이 있을 수 있고 미분양도 발생할 수 잇기 때문에 구체적인 내용확인이 필요하다.

- 일반분양 단계
일반분양가격의 결정으로 총 분양수입 등 대부분의 사항들이 확정되어 투자 수익을 정확하게 판단 할 수 있는 시기이다.

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