[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산 강의 자기계발 챌린지 28회차 미션

2020.06.21

DAY-28

 

소규모재건축 사업
해당 지역의 면적이 1만㎡미만이면서 노후불량주택이 200세대 미만의 다세대 연립주택 단지에서 실시하는 단지형 정비로서 조합을 결성하여 공동주택을 신축하는 사업이다. 법정요건을 충족한다면 전국 어디서나 가능하다. 그러나 소규모 재건축에서는 자율주택정비사업 통합지원센터, 소규모 정비사업의 일반분양분 매입 지원, 이주비 융자지원 등 공공지원에서 배제된다. 왜냐하면 이 사업을 통해서 투자이익 등을 볼 수 있기 때문에 공공지원을 제한하고 있다. 다만 사업성이 떨어지는 지방중소도시의 소규모 재건축 사업에 대해서는 별도 검토 예정에 있다.

주택조합
일정한 요건을 갖춘 무주택 또는 주거전용면적 85㎡이하 1채 소유 세대주들이 청약경쟁 없이 내 집을 마련하기 위해 설립된 조합니다. 주택조합은 1850년대에 덴마크에서 시작했으며 우리나라에는 80년에 도입됐다. 주택조합의 장점은 입주자 저축통장 및 청약경쟁이 불필요하고 일반분양주택보다 가격이 저렴하면서 동.호수 배정이 양호하다. 단점으로는 지역 및 거주요건 등의 자격을 구비가 필요하고 사업이 지연될 경우 추가적인 비용이 부담되며 이해 관계자 간의 갈등이 생길 수 있다. 주택조합에는 크게 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링조합 세가지로 나눠볼 수있다.
주택조합의 법적으로 취약한 점들 때문에 문제점이 많이 생겨난 탓에 주택법 시행령이 개정되기도 했다. 예를 들어 총회가 서면의결로 편법 운영되지 않도록 총회 의결시 10% 이상의 조합원이 직접 참석하도록 하고있고 시공보증금액의 상한 뿐만 아니라 하한까지 명시하고 있다.

 

재개발, 재건축 사업성을 알아보는데 필요한 다양한 소요들의 의미를 알아보자.

매도시세 : 주변에 최근 분양한 비슷한 면적과 층수의 주택매매가격을 기준으로 예측하되 추진위원회승인이나 조합설립인가처럼 초기 단계인 경우에는 주변 시세보다 높게 예측, 사업시행인가나 관리처분인가처럼 막바지 단계인 경우에는 주변시세와 비슷하게 예측한다.

 

감정평가금액 : 감정평가금액이 높게 책정되면 자신의 헌 주택을 팔고 조합에서 이탈하는 경우가 발생하기 때문에 감정평가금액은 주변시세에 비해 낮은 가격으로 결정된다.

 

공동주택 감정평가액 : 면적, 층수 등 조건이 비슷한 주변 주택의 매매가격과 전세가격의 중간 값이 자신이 현재 관심 갖는 헌집의 감정평가액으로 예상하면 되는데 주변 주택배배가격의 약 90~85% 정도로 설정하되 최대한 보수적으로 설정한다.

 

비례율 : 비례율이 높으면 권리가액이 많아져 사업성이 좋다고 하고 비례율이 낮으면 권리가액이 적어져 사업성이 나쁘다고 하지만 비례율은 상황에 따라 조합이 언제든지 높이거나 낮출 수 있으므로 재건축,재개발 투자 시 비례율만 보고 판단해서는 안된다.
비례율 = (종후자산평가액-총사업비)/종전자산평가액 x 100

 

종후자산평가액 : 사업이 완료된 후 해당 사업장이 가지게 된 전체 자산총액으로 조합원 분양수입에 신축 아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액이다.

 

종전자산평가액 : 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들 즉, 현재 소유하고 있는 토지 및 건축물의 감정평가액 모두를 합한 금액이다.

 

분담금 : 재건축, 재개발을 통해 새집을 받게 되는 상황에서 자신의 권리가액이 새집가격보다 적은 경우 부담해야할 금액이다.
분담금 = 조합원분양가-권리가액(=감정평가금액x비례율)

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