[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산 강의 자기계발 챌린지 30회차 미션

2020.06.23

DAY-30

 

임대사업자와 세금
세금은 소득이 있는 곳에서 부과된다. 또한 소득세는 누진세로 적용되며 1가구 1주택자의 경우 비과세 대상자가 된다. 주택임대사업자의 경우 단기주택임대사업자와 준공공임대사업자에 따라 적용율이 다르긴 하지만 양도소득세, 법인세, 취득세, 재산세 등에서 세금혜택을 받을 수 있다. 소득세의 경우 2000만원 이상이 소득이 생길 경우 종합소득세를 내야하고 그 이하일 경우 분리과세를 적용 받는다.

아파트, 빌라
아파트는 월세수익 및 시세차익을 얻기 좋은 부동산이지만 매매가에 비해서 월세가 낮은 편이라 임대수익률은 낮을 수 있다. 그러나 도심물건은 월세로 이자만 충당하더라도 이후에 시세차익으로 얻을 때 많은 수익을 얻을 수 있다. 반면 빌라는 시세차익은 얻기 쉽지 않지만 월세수익을 얻기에는 적합한 부동산이다. 이외에 오피스텔은 업무용, 주거용 두가지로 이용이 가능하고 주로 월세로 수익을 얻을 수 있다.

주거용 물건의 적정낙찰가 : 월*200~250 + 보증금 – (준공연도*200만)
위의 계산은 해당 부동산의 주변 상황 등을 파악하지 않았기 때문에 정확한 값이라고 할 수는 없지만 어느 정도 도움은 될 수있다.

 

오피스텔, 도시형생활주택
오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 주거의 기능을 겸하고 있다. 업무용으로 사용할 경우 가구수에 포함되지 않는다. 주거용으로 사용할 경우 주택임대사업자로 등록 가능하다. 따라서 오피스텔을 가지고 있다면 필요에 맞춰서 용도를 설정하면 좋다. 오피스텔을 취득하는 방법으로는 신규분양, 전매, 후분양, 일반매매, 경매/공매를 통해서 취득할 수 있다. 오피스텔의 임대수익을 높이기 위해서는 공실을 줄이고, 대출은 늘리고, 전용률을 확인하고 관리비와 관리상태를 잘 확인해야 한다. 또한 주로 1~2인 가구가 주거하는 오피스텔은 생활편의 시설이 잘 갖춰져 있는지도 확인해야한다. 오피스텔은 취득할 때에는 주거용이 아니기 때문에 4.6%의 취득세를 내야한다. 보유하는 과정에서는 일반임대사업의 경우 부가세를 내고, 주택임대사업의 경우 재산세와 종부세를 낸다. 그리고 매도할 때에는 양도세를 낸다.
도시형생활주택은 서민과 1~2인 가구를 위한 주거형태로 업무용으로는 사용할 수 없다. 여러가지 정책이 완화되어 있기 때문에 주차시설 및 부대시설이 부족할 수 있으나 도심 등에서는 월세수익을 얻기에 좋은 부동산 형태이다.

 

지식산업센터(아파트형 공장)
지식산업센터는 아파트처럼 한 건물에 여러 공장이 있는 건물로 3층 이상의 건물에 6개 이상의 공장이 입주한 형태이다. 주택에 대한 규제들이 적용되지 않고 여러가지 세제혜택을 가질 수 있다. 우량임차인을 유치한다면 월세수입을 얻기에 매우 유리하지만 최근에는 공실도 많이 생기고 있으니 입지를 잘 살펴봐야한다. 지식산업센터의 지원시설은 상가독점권을 가지고 있다. 예를 들어 편의점이라면 해당 건물의 입주자들이 모두 이용하기 때문에 안정적인 매출을 가질 수 있으나 교통과 배후 입지 또한 고려 해야하며 주말에는 공장 운영을 하지 않는 영향으로 평일 매출이 주를 이룬다.

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