[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산 강의 자기계발 챌린지 31회차 미션
2020.06.24
DAY-31
오늘도 어제에 이어서 수익형 부동산에 대해서 알아보는 시간이다.
에어비엔비, 쉐어하우스
해외 여행에서 종종 사용하는 에어비엔비를 한국에서도 운영이 가능하지만 본격적으로 운영을 하기에 앞서 외국인 관광 도시민박업을 등록해야지만이 운영이 가능하다. 등록을 위해서는 주택의 연면적이 약 70평 미만으로 신청인이 실제 거주하고 있어야 하고 신청인 또는 세대원이 외국어 안내 서비스가 가능해아한다. 또한 소화기를 1개 이상 구비하고 객실마다 단독경보형 감지기를 설치해야하며 외국인이 한국 가정문화를 체험 할 수 있는 위생상태를 갖춰야한다. 뿐만 아니라 주변 이웃이 있다면 동의를 받아야한다.
쉐어하우스는 말그대로 여러 사람이 집을 공유해서 생활하는 형태의 집을 의미한다. 1인 가구인 사람들이 안전이나 편의 등의 이유로 쉐어하우스를 선택하면서 최근에 많이 주목을 받고 있다.
상가
상가는 물건이나 서비스를 판매하는 곳으로 그 종류로는 근린상가, 지식산업센터, 단지내 상가, 상가주택 등이 있다. 상가를 취득하는 방법에는 신규분양, 일반매매, 경매/공매 등의 방법이 있다. 좋은 상가를 알아보기 위해서 상가를 개별 분석할 수 있는데 분석 요소로는 접근성, 가시성, 동선, 형태, 기둥, 간판, 주차장, 이웃, 수익성이 있다. 임차인이 어떤 물건을 좋아할지를 고려하면 수월하게 분석할 수 있다. 상가를 잘 임대하기 위해서는 임대가치를 판단하고 공실에 대한 대비를 하고 있어야한다. 공실이 발생하면 공실 기간동안 수익이 생기지 않아서 대출을 받았다면 이자를 내는데 큰 부담을 느끼는 등의 문제가 생길 수 있다.
경매로 수익형부동산 조사한다면 우선 경매관련 사이트에서 물건 검색을 한다. 이때 목적을 잘 생각하고 물건을 선택해야한다. 예를 들어 다달이 월세를 안정적으로 받을지 또는 당장 큰 수익은 없더라도 이 다음에 시세차익을 얻을지 등의 목적을 설정 해야한다. 마음에 드는 물건을 찾았다면 해당 물건 주변의 시세, 입지를 확인한다. 이 과정에서 인근 물건은 얼마나 있는지 거래 속도는 어떤지 등을 확인해 볼 수 있다. 그리고 인근 분양매물/입주예정물량, 도로/개발현황, 기업/일자리 현황 등의 지자체와 지역을 조사한다. 최근에는 관련 사이트나 지자체 홈페이지를 통해서 필요한 정보들을 손쉽게 찾아볼 수 있다. 현장조사 또한 진행하는데 물건 근처의 공인중개사와 현재 거래되는 가격, 최고 임대수익을 낼 가격을 알아보고 내 물건을 관리해줄 적합한 공인중개사를 찾을 수도 있다.
상가임대차보호법
임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되며 일정금액이하의 임차보증금을 낸 사람들이 임차인으로 인정을 받는다. 과거에는 일정금액이 너무 낮아서 문제가 있었는데 최근에는 그 기준을 바꿔서 임차인이 더 잘 보호 받을 수 있게 되었고, 이런 식으로 문제가 발생하는 내용들은 꾸준히 개정되고 있다. 임대차보호법을 적용받는 환산보증금은 지역마다 기준이 다르다. 경매에서는 권리분석할 때 상가임차인의 대항력과 우선변제권, 최우선변제권에 대해서 임대차보호법과 함께 생각해 볼 수 있다.
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