[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산 강의 자기계발 챌린지 10 회차 미션

2020.06.03

DAY-10

 

오늘은 부동산에 대한 세금과 소액으로 부동산투자하는 방법들에 대한 강의를 들을 차례다.

 

1. 운영비용과 세금
부동산 수익에 대해서 계산할 때 무시할 수 없는 부분이 바로 세금이다. 직장인 연봉에서도 세전과 세후를 나눠서 생각하듯이 부동산에 대한 수익률도 세금을 제외해야 실질 수익률을 알수 있다. (명목수익률과 세후수익률)
'세후수익률 = 투자수익-세금,비용지출 / 투자원금'

 

부동산세금 및 부대비용의 종류를 과정별로 나눠서 생각하면 아래와 같이 분류가 가능하다.
취득 – 취득세(취득가액x요율), 중개수수료
보유 – 재산세(과세표준x요율)
매각 – 양도세((매각가액-취득가액)x요율)), 중개수수료(취득(매각)가액x요율)
단순히 부동산을 사고 팔 때의 금액만 계산할게 아니라 각종 세금, 보유기간 등을 반영해서 계산한 값이 실질 수익이라고 할 수 있다.

 

2. 소액으로 할 수 있는 부동산 투자가 있을까?

REITs (Real Estate Investment Trust) – 취득자산은 부동산인데 취득형식이 주식인 것이 바로 리츠다. 부동산 임대업을 하는 기업이 부동산이라는 자산을 가지고 부동산 임대수익으로 수익을 내는 것과 제조업을 하는 기업이 기술이나 기계들을 가지고 제품을 만들어 판매수익을 내는 것을 비교해보면 수익을 만들어 내는 원천 등은 다르지만 수익을 주식의 형태로 주주들에게 나눠준다면 둘 다 주식 회사의 기능을 할 수 있다.  
리츠의 장점은 소액투자가 가능하고, 복잡한 서류작업 없이 거래소를 통해서 주식 투자하듯이 투자와 투자금 회수를 손쉽게 할 수 있다. 그리고 전문 자산운용사에 의해서 운영되기 때문에 직접 투자하는 것보다 투자의 위험성이 낮고, 리츠는 수익의 대부분을 투자자에게 돌려주도록 하고 있기 때문에 투자의 수익성이 높다. 리츠에 대한 정보는 리츠정보시스템 사이트에서 확인 할 수 있다.

 

안그래도 요즘에 리츠에 대해서 호기심을 가지고 있었는데 오늘 마침 리츠에 대해서 수업을 들어서 너무 반가웠다. 해외에서 리츠는 이미 투자자들로 부터 관심을 받은지 오래되었고, 우리나라는 최근에 각광받기 시작한 투자분야이다. 그래서 나도 한번 시작해볼까 했는데 이번 강의가 큰 도움이 됐다. 😍

리츠정보시스템 사이트

갭투자 – 갭투자는 자본금과 전세금을 통해서 부동산 투자를 해서 운영수익은 없지만(전세 세입자가 살고 있기 때문에) 자본차익을 통해서 수익을 얻는 것을 말한다. 즉, 보유기간 동안에는 수익이 없고, 매매하는 시점에서의 차익이 생기는 것이라고 생각하면 된다. 그런데 최근에는 전세가격은 정체되어 있고, 매매가격은 상승하고 있기 때문에 둘 사이에 차이가 커졌고 이에 따라 갭투자를 하기 위해서 필요한 자산이 점점 늘어나고 있다. 그러니 갭투자를 고려할 때에는 집값이 얼마나 상승 할지와 전세가와 매매가의 격차가 얼마나 벌어져 있는지를 고려해야한다. 전세가격이 동반 상승하지 않으면, 매매가격이 고점에 도달한 것이다. 그리고 갭투자 또한 세금을 무시할 수 없다. 마지막으로 전세금 반환을 고려해야한다. 매매가격이 상승하지 않으면 오히려 역효과를 볼 수 있다.

 

갭투자에 대해서 뉴스에서도 몇번 들어봤는데 사실 그냥 부동산으로 차익을 얻는거구나 정도로만 생각했는데 전세를 통한 수익창출이었는지는 오늘에야 알게됐다. 아마 쉅때 말씀해주신것처럼 전세가와 매매가의 격차가 벌어져 있기 때문에 갭투자를 시작하기에는 좋은 시기는 아닌거 같다.

 

벌써 챌린지를 한지 10일째가 됐다. 이제는 저녁 9시반에서 10시 정도만 되면 나도 모르게 책상에 앉아서 수업을 듣고 있다. (물론 그 동안 저녁약속이 없었기도 했지만...) 남은 25일도 빠짐없이 공부해야지!

패스트캠퍼스 강의 정보 : 부동산 투자 올인원 패키지 Online ▶ https://bit.ly/2z79R2E