[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산 강의 자기계발 챌린지 16회차 미션

2020.06.09

DAY-16

 

오늘은 어제에 이어서 권리분석부터 순서대로 배워보는 시간!

 

목표설정 - 권리분석 - 현장답사 – 입찰 - 잔금납부 – 명도

 

권리분석 단계에서 배당을 확인할 때 입찰자 입장에서는 낙찰할 주택의 임차인에 대한 배당 정보를 확인해야한다. 예를들어 임차인에게 보증금 등에 대해서 낙찰자가 지불해야 되는 경우 등이 생길 수 있다.

 

집주인이 있는 집은 말소기준권리를 확인할 것
말소기준권리(소멸기준)에는 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정, 담보가등기, 선순위 전세권 등이 있다. 그리고 예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권는 소멸되지 않을 수도 있는 예외권리에 해당한다.

 

전세권이 있는 집은 세가지를 살펴볼 것
선순위전세권의 경우 가장 먼저 등기설정, 건물전체에 대한 전세권, 전세권자의 배당요구 혹은 경매신청 여부를 확인해야한다. 세가지가 모두 충족한다면 낙찰을 받은 후 임차인에게 보증금을 돌려주지 않아도 된다.

 

임차인의 권리는 매각물건명세서에 명시되어 있다.
매각물건명세서는 법원에서 만들며 내용은 계속해서 수정될 수 있다. 명세서에는 점유자에 대한 사항이 적혀있으며 명세서에 있는 내용으로 임차인이 어떤 권리를 가지고 있는지 확인하자.

 

임차인이 있는 집에서는 대항력과 배당을 확인해야한다.
대항력은 모든 임차인들이 전입신고를 하면서 생긴다. 그러나 경매에서는 말소기준권리보다 먼저 전입을 했을때 (선순위임차인) 대항력이 생긴다. 만약에 임차인이 후순위임차인일 경우에는 보증금을 배당 받는지 여부를 확인해야한다.

주택임차권은 우선변제권을 대신한다. 이 경우에는 전입을 안하더라도 우선변제권과 같은 기능을 한다.

 

선수위임차인과 가장임차인
선순위임차인이 있을 경우 말소기준권리를 찾고, 임차인의 권리를 확인하고, 배당순위를 확인해야한다.

물건을 직접 찾아보라고 하셔서 법원에 들어가서 검색해봤는데 쌤 말씀대로 법원사이트는 보기 어렵게 되어 있어서 무슨말인지 모르겠다 ㅠㅠㅠ 쉅때는 유료사이트로 각종 정보를 확인해서 내용들이 눈에 잘보인다고 생각했는데 법원에서 검색한 것들은 하나하나 찾아봐야 되는 느낌이라서.. 찾다가 경매지식만 둘러보고 나왔다 ㅠㅠㅠ 돈주고 경매사이트를 가입할수도 없고..

 

현장답사
현장답사를 하기전에 사전조사를 통해서 현장에서 확인해야 될 부분들을 미리 점검해야된다. 오히려 사전답사를 철저하게 하다보면 현장답사를 갈 필요가 없어지는 경우도 생긴다.
사전조사를 할때는 우선 경매사이트에서 물건을 조사하고, 포털사이트에서 상세조사를 통해서 입찰예상가격을 생각하자. 또한 지자체사이트, 뉴스 등을 통해서도 조사가 가능하다.
현장조사를 할 때에는 주변환경과 외관, 이웃 등을 살펴보고 주민센터, 관리사무소에 방문해서 관리비 미납문제 등을 확인 할수 있다. 그리고 공인중개사를 만나서 꼼꼼하게 가격을 알아보자.

 

오늘은 현장답사까지! 답사 부분을 공부해 보니까 역시 돈벌기는 쉽지 않다.. ㅎㅎㅎ 모든 과정들이 다 어렵지만 답사가 제일 어려울거 같다. 현장에 가서 사람들에게 이것 저것 물어보는 과정을 생각만해도 쭈뼛쭈뼛거리는 내 모습이 보이는거 같다...;;

아무튼 내일은 나머지 순서를 다 정리 할수 있으면 좋겠다. :)

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