[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산 강의 자기계발 챌린지 17회차 미션

2020.06.10

DAY-17

 

오늘은 어제에 이어서 입찰부터 명도까지 알아보는 시간!

 

목표설정 - 권리분석 - 현장답사 – 입찰 - 잔금납부 – 명도

 

입찰

입찰을 결심했다면 법원에 가서 입찰을 할 차례다. 입찰을 하기에 앞서 답사 등을 통해서 조사한 내용들을 바탕으로 입찰가를 정하고, 입찰보증금(입찰가의 10%)을 준비해서 법원으로 가야한다. 또한 법원에서는 도장을 사용하는 것만 허용하기 때문에 개인 도장을 꼭 챙겨야하며, 만약에 내가 대리인으로 입찰을 하러 간다면 위임장 등을 준비해야한다. 법원에 갔다면 먼저 법정게시판에서 입찰할 물건들에 대한 일정을 확인해서 혹시 입찰할 물건의 일정이 변경되지는 않았는지 확인해야한다. 그리고 입찰직전에 매각물건명세서를 열람해서 그 사이에 변동사항이 생겼는지 확인하자. 명세서는 법원 어플을 통해서도 간편하게 조회가 가능하다.

법원 어플인데 평점이랑 리뷰가 별로라서 이 다음에 필요할때 다운 받기로 했다..

그리고나서 입찰표를 작성한다. 입찰이 개시되면 입찰표를 작성해서 매수신청보증금과 함께 제출한다. 입찰표는 법정에서 바로 작성해도 되고, 인터넷에서 미리 뽑아서 작성해 갈 수도 있다. 한번 제출한 입찰표와 보증금은 개찰할 때까지 꺼낼 수 없으니 작성할 때 오타나 모호한 부분이 생기지 않도록 꼼꼼하게 그리고 명확하게 기입하자. 입찰가를 잘못 적었다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 입찰마감이 되면 바로 개찰 후 최고가 매수인을 호명하는데 여기서 호명된 사람이 바로 낙찰자가 된다. 나머지 낙찰에 참여했던 사람들은 보증금을 돌려받게되며(패찰) 법원에서는 차순위매수인이 있는지 확인한다. 차순위매수인은 낙찰자가 보금증금이나 잔금을 지불하지 못해서 낙찰이 취소됐을 때 다음 차례로 낙찰받을 사람을 말하는데 보증금을 돌려받지 않고 법원에 계속 두어야하기 때문에 대부분 차순위매수인 신청을 하지 않는다.

 

잔금납부

낙찰후에는 입찰보증금, 법무비용(대출을 할 경우), 세금(취득세), 체납관리비(공용부분은 낙찰자가 인수)와 체납공과금, 잔금이 필요하다. 대출을 받아서 잔금을 처리해야 한다면 은행이나 기관의 대출에 대해서 꼼꼼히 알아보고 이자는 낮고, 대출은 많이 받을 수 있는 방법이 있는지 확인해야한다.

 

명도

낙찰된 집에 살고 있는 사람(점유자)이 있다면 명도를 진행해야한다. 점유자와 대화할 때에는 낙찰자가 적으로 비춰지지 않도록 유의해야하며, 점유자가 이사결정을 내리지 않는다면 법적으로 조치가 가능하다. 잔금을 납부하면 인도명령결정문을 받는다. 인도명령 이후에 점유이전금지가처분을 하고 이후에도 점유자가 이사를 가지 않는다면 강제집행을 진행한다.

명도까지 끝낸 후에는 주택에 대한 수리와 청소를 통해서 직접 살 준비 또는 새로 임차인을 맞을 준비를 하면 경매의 과정은 끝이난다.

 

이렇게 해서 경매의 과정에 대한 정리가 끝났다. 강사님도 말씀하셨지만 역시 명도 부분이 가장 어려워 보인다. 점유자에게 언제까지 집을 비워달라고 요구한다는게 내가 점유자여도 기분이 좋지는 않을거 같다. ㅠㅠㅠㅠㅠ 그래서 복잡하고 어려운 물건은 피하라고 하시는건가보다..

강의 중간중간에 강사님이 직접해보라고 했던 과제들이 있었는데 과제들을 직접해봐야지만이 지금까지 배운것이 빛을 볼 수 있을거 같다. 가상으로 입찰가격도 생각해보고, 마음에 드는 물건도 직접 찾아보면서 감을 잡아봐겠다.

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