[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산 강의 자기계발 챌린지 23회차 미션

2020.06.16

DAY-23

 

오늘도 어제에 이어서 부동산 투자의 사례들을 살펴보는 시간이다.

 

분양형 호텔
호텔을 객실별로 나눠서 거래하는 것을 분양형 호텔이라고 한다. 분양업체는 호텔운영을 통해서 발생하는 수익을 주택 월세처럼 받을 수 있으니 확정수익이 있다고 하면서 광고한다. 그러나 투자자들이 시행사로부터 분양 당시 약속 받은 확정수익을 받지 못해서 피해를 입는 사례들이 나오고 있다. 물론 운영도 잘되고 수익률도 나쁘지 않은 분양형 호텔들도 있다. 즉, 분양형 호텔에 관심이 있다면 확정수익 이라는 광고 등만 신뢰할것이 아니라 장단점을 잘 따져보고 결정해야한다.
분양형 호텔은 집합건물의 형태로 토지, 건물 등을 모두 나눠서 개별 호실을 분리해서 분양이 가능하다. 2000년대 후반에는 구분등기 방식으로 호텔을 주로 분양했고 최근에는 위탁운영 방식으로 위탁업체가 호텔을 운영하면서 생기는 수익을 나눠주는 방식으로 분양을 진행하는 경우가 많다.
분양형 호텔의 사업구조를 살펴보면 투자자와 시행사가 분양대금을 받고 객실분양을 하는 것은 아파트와 비슷하지만 호텔의 경우 운영사가 추가되고 운영사와 투자자가 위탁계약을 한다. 따라서 확정수익을 지급받는 계약을 체결한다면 계약을 시행사와 하는 것인지 운영사와 하는 것인지 따져봐야 한다. 그리고 관광경기 상황에 따라서 확정수익에 대한 지급이 안되는 경우도 있으니 확정수익이라는 말을 신뢰해서는 안된다.

분양형 호텔이 무엇인지 알아보기 위해서 이전에 배웠던 복합부동산과 집합부동산을 다시 정리했다. 다시 정리 안했으면 이해 못할뻔했다 ㅠㅠㅠ

 

입점확정?
신규로 상가를 분양받을 때 거래에 대한 히스토리가 없기 때문에 해당상가의 가격과 임대료를 신뢰하기가 어렵다. 따라서 신규 분양하는 상가들을 광고할 때 대형 브랜드 등의 입점이 확정 됐다면서 광고하는 경우들이 있다. 그러나 광고만 믿는 것은 굉장히 위험하다. 분양은 소유자(수분양자)와 임차인간의 계약이기 때문에 시행사는 입점에 대한 책임을 지지 않는다. 따라서 입점에 대한 문제는 소유자와의 문제로 시행사의 광고가 100% 믿을만한 정보라고 할 수는 없다. 또한 입점한 상가들이 계속 유지될 수 있을지에 대해서도 따져봐야하는데 유동인구, 매장크기, 인당소비액 등의 요소들을 통해서 고려해볼 수 있다.

 

P2P, 고수익률의 함정
P2P 금융은 금융기관 없이 직접 투자자가 대출신청인(차주)에게 대출을 해주고 이자와 함께 원금을 돌려받는 형태의 투자를 말한다. 금융기관을 통한 투자보다 수익률이 높아서 최근에 관심을 받은 투자방법이긴 하지만 높은 연체율 등의 문제로 사고사례도 발생하고 있다.

우선 시중은행에서의 금리와 연체율을 살펴보면 아래의 표와 같이 수익(금리)이 높으면 위험(연체율)도 높아진다는 것을 알 수있다. 그리고 상환재원이 안정적일수록 연체율이 낮아진다.

이를 P2P에 적용해보면 아파트를 담보로 해서 대출을 진행했을 때 해당 매물의 유형, 상환방식 즉 상환재원을 살펴보고 얼마나 연체율이 발생할지를 생각해 볼 수있다. 그리고 추가로 꼭 알아봐야할 점은 대출은 신청한 사람(차주)의 상환 능력이다. 예를들어 차주의 신용등급, 경제적인 능력, 대출상황 등을 확인해서 투자할 만한 가치가 있는지 판단해야한다.

블로그 정리로 23일차도 성공! >_<

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