[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산 강의 자기계발 챌린지 24회차 미션

2020.06.17

DAY-24

 

오늘부터는 '부동산 도시정비사업 상식'이라는 주제로 강의를 들을 차례다.

 

재건축, 재개발 절차
재건축이나 재개발을 하기 위해서는 먼저 국토교통부에서 기본방향과 개략적인 정비구역의 범위가 포함된 도시 및 주거환경정비 기본계획은 10년 단위로 수립하고, 5년마다 타당성을 분석한다.
자치구정장은 기본계획에 적합한 정비계획을 수립한 후에 30일 이상 주민들에게 공람한다. 이후 지방의회 의견을 수렴한 후에 특별시장 광역시장에게 정비구역을 신청 및 14일 이상 공람 후 구의회의 의견을 청취한다. 이 과정들을 모두 마치면 구도시계획위원회에서 심의 후 지정을 하게된다.

단계별 정리를 한눈에 볼수 있는 판서가 있었지만 이것만 봐서는... 사실 나는 이해가 잘 안됐다. 단계마다 설명해 주시는 내용을 따라가다보니까 수업 마지막쯤에는 얼추 단계마다 무엇을 하는지가 정리됐다.

 

안전진단_재건축의 경우
재건축의 경우 안전진달 절차가 완료되어야 정비계획 수립이 확정된다. 5인 이상의 평가위원회에서 지반상태, 균열, 주차, 일조, 소음, 미관 등을 예비진단 후 통과 해야하며, 평가항목 중에서는 구조안정성이 50%의 비중으로 가장 많은 비중을 차지하고 있다. 평가결과가 D일 경우에는 조건부 재건축이 가능하고, E라면 재건축이 가능하다.

 

추진위 구성 및 승인
주민의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 구성된 추진위가 구성된다. 추진위는 시, 군, 구청장의 승인이 필요하다. 추진위는 재건축에 대한 전문지식이 없기 때문에 정비사업 전문관리업체를 선정하고, 조합설립준비업무, 정비사업계획서 등을 작성하는 일을 한다.

 

조합설립인가
주민의 동의를 얻어서 조합설립인가를 신청하고, 인가 받은 날로부터 30일 이내에 사무소 소재지에 등기를 해야한다. 조합은 개인이 아닌 법인이기 때문에 법인 등기가 필요하다.
재개발사업의 경우 미동의 시에도 조합원이 될 수 있지만 재건축의 경우에는 미동의할 경우 청산대상이 된다.
투기과열지구에서의 재건축은 조합설립인가 후에 매입할 경우 현금청산의 대상이 되고, 재개발은 관리처분인가 후에 매입할 경우 현금청산의 대상이 된다.

 

사업시행인가
조합이 추진하는 일체의 사업내용을 최종적으로 확정하는 단계로 사업시행계획서를 시, 군, 구청장에게 제출 후 인가를 받는다. 제출 후 1~2년 안에 관리처분계획인가까지 받는다.

 

시공사 선정
시공사 선정은 경쟁입찰을 원칙으로 하지만 3회이상 유찰될 경우에는 수의계약이 가능하다. 시공사 선정 후 관리처분총회 전 시공사와 계약조건을 확정한다. 이 과정이 끝나면 시공사로부터 자금대여가 가능해진다.

 

조합원 분양신청
사업시행인가 공고일로부터 120일 이내 사업시행인가고시가 있는 날을 기준으로 한 가격, 분양대상자별 분담금 추산액, 분양신청기간 등을 공고한다. 분양신청기간은 통지한 날로부터 30일 이상 30일 이내로 한다.
비분양신청자, 분양신청 철회자, 관리처분계획에서 제외 된 자는 관리처분계획이 인가,고시된 다음 날로부터 90일 이내에 토지, 건출물 또는 그밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 진행한다.

 

조합원 관리처분계획인가
조합원의 토지와 건물에 대한 권리를 정비사업으로 조성된 토지와 건물로 변환시켜주는 단계이다. 관리처분계획인가일 기준으로 입주권이 형성되며 기존 건축물 철거 전에 조합원분양신청 현황을 기초로 구청장에게 관리처분계획인가를 받는다. 조합원 수익, 대지지분에 따른 신규 주택의 배정평형, 추가분담금, 환급금 등을 명확하게 알 수 있는 단계이다.

 

이주, 철거, 착공, 일반분양
이주가 완료되면 조합원의 동호수를 추첨하고 착공 후에 일반분양이 가능하다. 일반분양은 잔여분이 20세대 이상일 때 진행되면 20세대 미만일 경우  조합원에서 임의공급한다.

 

이전고시, 청산
소유권이전고시 후 조합을 해산 및 청산한다.

 

재건축, 재개발의 과정만 정리해봤는데 이제 뉴스에서 관련 내용이 나오면 전보다는 이해하기 쉬울거 같다.

다음 강의 들에서 더 자세한 사항들을 배우겠지만 오늘 강의 내용만으로도 왠지 많이 발전한 느낌이다. ㅋㅋㅋ

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