[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산 강의 자기계발 챌린지 26회차 미션

2020.06.19

DAY-26

 

리모델링
리모델링은 재건축처럼 주택 전부를 허물고 새로 짓는 방식이 아니라 주택의 일부만 수리, 확장, 증축하는 방식이다. 증축 등으로 인해 주택의 수가 증가하는 경우 재건축처럼 분양을 통해서 사업비를 충당할 수 있다.

세대 수 증가 없는 리모델링 절차
리모델링 조합은 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 설립 등의 인가를 받는다. 시공사가 선정되면 안전진단을 1차로 받는데 C등급 이상이어야 리모델링이 가능하다. 이후 건축심의, 행위허가, 분담금 확정총회를 거쳐서 이주 및 철거를 진행한다. 그리고 이주 후에 2차 안전진단을 받은 후에 공사를 진행한다.

 

세대 수 증가형 리모델링 절차
특별시, 광역시, 50만 대도시에서는 주민공람, 지방의회 의견수렴을 거쳐서 10년 단위의 리모델링 기본계획을 수립한다. 그리고 수직증축 리모델링을 할 경우 안전성이 확보될 수 있도록 한국시설안전공산, 건설기술연구원, 안전진단 전문기관에서 허가 전후 두차례에 걸쳐서 안전진단을 실시한다. 세대 수 증가는 15% 이내로 제한되며, 기존 층수가 14층 이하면 2개층 증축, 15층 이상이면 3개층까지 증축이 가능하다. 준공 당시의 구도도면이 있는 경우 수직증축이 가능하고, C등급이상이면 수평증축이 가능하다. 세대 수 증가가 없는 리모델링보다 절차가 더 많다.

세대수 증가 리모델링 절차

세대수 증가 없는 리모델링 절차

재건축과 리모델링의 차이점
재건축은 해당 건물의 연한이 30년 이상, 안전진단 D등급 이하여야 가능하다. 그리고 용적률의 상한이 있어서 용적률 한도 내에서 가구수 증가가 가능하다. 장점으로는 새로 건물을 짓기 때문에 조경, 설계 부분에서 강점을 가지며 때문에 미래가치가 높은 편이다. 단점으로는 사업기간이 길고 공사비용이 많이 든다.
리모델링의 경우 건물의 연한이 15년 이상, 안전진단 평가항목 모두 B등급 이상이어야 가능하다. 용적률 상한이 없지만 가구수 증가는 15%까지만 가능하다. 장점은 사업기간이 비교적 짧고 재건축 대비 공사비용이 저렴하다. 그리고 재건축에 비해 공사비용이 덜 들고 주민의 재정착률이 높은 편이다. 단점은 건폐율 상승으로 동간 거리가 협소해진다.

 

정비사업 투명성강화
예전에는 정비사업 과정상의 투명성이 떨어지면서 피해를 입는 사례들이 있었는데 최근에는 국가에서 투명성을 높이기 위해서 각종 시행령을 만들었다.

조합임원의 권리변경 요건 강화 - 기존에는 조합임원의 권리, 의무, 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항을 조합 정관에 포함시키되 해당 내용 변경을 경미한 변경사항으로 판단하여 조합원의 동의를 얻기 위한 총회 없이 변경하면서 조합원 피해를 유발할 우려가 있었으나 이제는 총회를 통해서 결정될 수 있도록 강화되었다.

조합 등기사항에 전문조합관리인 추가 – 2016년 7월 전문조합관리인 제도를 도입하여 운영하고 있지만 현행 법령에서 전문조합관리인을 등기사항으로 규정하고 있지 않아 전문조합관리인을 포함한 조합 등기 신청이 반려되는 등 조합 설립 및 운영에 지장을 주는 사례가 있었다. 하지만 이제는 등기사항으로 규정하고 있어 피해사례가 생기는 것을 방지해주고 있다.

이외에 정비계획변경 입안제안 기준을 명시하고 재개발사업 시행방법을 변경하는 등 정비사업을 진행하는데 조합원들이 피해를 보거나 투명성이 저해되는 상황이 생기지 않도록 개선하고 있다.

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